W celu odłączenia się od Spółdzielni Mieszkaniowej i doprowadzenia do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej należy nabyć odrębną własność lokalu, czyli przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w odrębną własność.

Z chwilą dokonania przekształcenia osoby, które tego dokonały, stają się nie tylko właścicielami lokalu, ale także współwłaścicielami działki gruntu pod budynkiem. Możliwość odłączenia się od Spółdzielni Mieszkaniowej pojawia się wówczas, gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość (ponad 50%) byłych spółdzielców, liczona według posiadanych udziałów w nieruchomości.

Zgodnie z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w danym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.

W przypadku, gdy w danej nieruchomości właściciele posiadają odrębną własność powyżej w 50%, mogą wówczas podjąć uchwałę, iż w zakresie ich praw i obowiązków będą miały zastosowanie przepisy o własności lokali.

W budynkach, w których właściciele posiadają odrębną własność (powyżej 50%, liczone udziałami), aby miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, w pierwszej kolejności należy zwołać zebranie właścicieli. Takie zebranie zwołuje Zarząd Spółdzielni, a kiedy jednak spółdzielnia utrudnia zwołanie zebrania, należy zgodnie z art. 31 ust. o własności lokali zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

1. Właściciele mają znaczący wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną;
2. Ważne decyzje podejmowane są przez Właścicieli (w drodze głosowania nad uchwałami), a nie jak to ma miejsce w Spółdzielni Mieszkaniowej, czyli przez Zarząd Spółdzielni;
3. Właściciele mają wpływ na wysokość wnoszonych zaliczek na utrzymanie części wspólnej, jak również na wysokość ponoszonych kosztów;
4. Na zebraniach podejmowane są uchwały związane z funkcjonowaniem danej wspólnoty np.:

• uchwała o wyborze zarządu,
• uchwała o przyjęciu planu gospodarczego na dany rok i uchwalenie wysokości pobieranych zaliczek,
• uchwałą o wysokości funduszu remontowego wraz z określeniem planowanych prac remontowych,
• uchwałą o wysokości pożytków (reklamy, wynajem części wspólnych w tym pomieszczeń gospodarczy takich jak pralnia czy suszarnia) oraz czerpania dodatkowych przychodów finansowych.

• Protokolarne przejęcie nieruchomości.
• Przejęcie i nadzór nad pełną dokumentacją techniczną, m. in. architektoniczno-budowlaną i instalacyjną nieruchomości.
• Prowadzenie Księgi Obiektu Budowlanego.
• Zapewnienie preferencyjnych warunków ubezpieczenia nieruchomości.
• Prowadzenie kartotek indywidualnych właścicieli lokali.
• Opracowanie statutu, regulaminów rozliczeń: wody i ścieków, porządku domowego.
• Kontrola terminowego przeprowadzania obowiązkowych kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości.
• Prowadzenie rejestru zgłoszeń, usterek, awarii.
• Reprezentowanie właścicieli przy zawieraniu umów w zakresie funkcjonowania wspólnoty.
• Dostarczanie korespondencji do właścicieli, w tym również miesięcznych opłat, rozliczeń rocznych za lokal, zawiadomień, projektów uchwał itd. itp.
• Zwoływanie zebrań w imieniu zarządu właścicieli lokali, a także przygotowywanie projektów uchwał.
• Reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami sądowymi, administracyjnymi i innymi instytucjami w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w szczególności organami podatkowymi w zakresie podpisywania deklaracji, zeznań i zgłoszeń.
• Wsparcie przy wyszukiwaniu ofert na wykonawców i podwykonawców do inwestycji, remontów, konserwacji, modernizacji itp. dla nieruchomości wspólnej.
• Nadzór nad utrzymaniem w należytym stanie porządku i czystości (w tym również pielęgnacja zieleni i terenów zielonych) otoczenia nieruchomości, tzw. pomieszczeń na powierzchni wspólnych, urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli.
• Dostęp do systemu indywidualnych kont mieszkańców (e-kartoteka) z możliwością wglądu do historii opłat czynszowych, a także dostępu do usługi e-głosowania nad uchwałami za pośrednictwem Internetu.

• Prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
• Prowadzenie sprawozdawczości finansowej.
• Prowadzenie szczegółowej specyfikacji kosztów.
• Kontrolowanie otrzymywanych faktur i rachunków od usługodawców.
• Dokonywanie rozliczeń i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zapłaty za usługi świadczone na rzecz nieruchomości wspólnej.
• Przedstawianie właścicielom lokali sprawozdania finansowego wspólnoty za poprzedni rok.
• Sporządzanie projektu planu gospodarczego dla właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej.
• Analiza i kontrola wszelkich przychodów oraz kosztów związanych z zarządzaną nieruchomością.
• Windykacja przedsądowa i przygotowywanie zestawień finansowych zadłużonych lokali dla kancelarii prawnej wskazanej prze Zarząd lub biuro.

• Zapewnienie kontroli nad okresową konserwacją na częściach nieruchomości wspólnej w zakresie m.in. węzłów cieplnych, kotłów gazowych, ogólnobudowlanym, instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji elektrycznej, sieci domofonowej, monitoringu, bram wjazdowych, szlabanów, wind.
• Zlecenie i nadzór nad usuwaniem awarii oraz ich skutków na nieruchomości wspólnej.
• Zapewnienie nadzoru nad wykonaniem remontów oraz inwestycji, zgodnie z planem przyjętym uchwałą właścicieli.
• Kontrola nad należytym wywiązywaniem się z obowiązków podwykonawców i dostawców mediów.
• Nieodpłatna usługa odbioru odpadów gabarytowych z terenu Wspólnoty Mieszkaniowej.
• Okresowy przegląd węzła cieplnego, regulacja parametrów automatyki i drobna konserwacja. Materiały eksploatacyjne zapewnia i dostarcza Zleceniodawca.